Бесплатно, круглосуточно

8 800 301 43 44

Можно ли продать ипотечную квартиру

Фото: pixabay.com

Несмотря на распространенное мнение о сложностях реализации квартир в ипотеке, существует несколько путей заключения сделки. При купле-продаже собственник может выбрать подходящее решение в зависимости от требований банка или покупателя.

 

Попробуем разобраться, какой вариант наиболее выгодный и как договориться с покупателем при продаже ипотечной квартиры.

 

Закон и продажа жилья в ипотеке

 

По правилам ипотечное жилье находится в статусе залога до полной выплаты кредита банку. Благодаря этому банки могут предложить меньшую чем при потребительском кредитовании процентную ставку, максимально обезопасив себя от рисков. При прекращении выплат со стороны заемщика и образовании задолженности, недвижимость выставляется на торги и финансовая организация компенсирует свои затраты. Заемщик может завещать купленное в ипотеку жилье или сдавать в аренду, не прекращая ежемесячных платежей. Но в продаже юридические права собственника ограничиваются согласием банка на сделку или условием досрочного погашения кредита.

 

Причины срочной продажи ипотечного жилья

 

Принимая во внимание долгосрочность ипотечных кредитов и возможные перемены планов заемщика, определены несколько причин, по которым чаще всего принимается решение по продаже жилья:

 

  1. Смена города или страны для проживания.
  2. Получение ипотечной квартиры в наследство.
  3. Нехватка средств для выплаты кредита.
  4. Покупка другой недвижимости.
  5. Необходимость улучшить жилищные условия, расширить площадь.
  6. Неудобство от проводимого рядом строительства, ночного клуба, свалки, кладбища.
  7. Расторжение брака.
  8. Использование в целях заработка. Например, при покупке квартиры на этапе строительства по наименьшей цене с учетом продажи.

Указав причину продажи жилья в ипотеке заемщик может получить разрешение от банка на заключение сделки.

 

Другие причины и способы продажи ипотечной недвижимости

 

В случае отказа клиента в выполнении ипотечных обязательств, банк-кредитор имеет право продать недвижимость без согласия должника. Заемщику выгоднее самому найти клиента, так как банк заинтересован исключительно в погашении накопленных долгов. При отказе клиента банк реализует недвижимость, выставив на торги. Процедура длится до двух лет и, как правило, заемщик оказывается в большом минусе. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, можно рефинансировать ипотеку в другом банке или воспользоваться получением потребительского кредита.

 

Самый простой вариант продажи ипотечной квартиры — досрочное погашение долгов. Проделать это можно 4 способами:

 

  • Выплатить долг из своих средств.
  • Взять деньги в долг для снятия обременения.
  • Оформить кредит.
  • Попросить предоплату у покупателя и погасить кредит.

В дальнейшем проведении сделки согласие банка получать не требуется.

 

Проведение купли-продажи при участии банка

 

При продаже квартиры с привлечением банка деньги в счет погашения задолженности отдаются не продавцу, а перечисляются сразу на банковский счет. Этот способ снижает риски для потенциального покупателя, но не все банки одобряют сделки подобного рода.

 

Этапы проведения сделки:

 

  1. Погашение покупателем задолженности перед банком.
  2. Перечисление оставшейся суммы собственнику через банковскую ячейку или аккредитива.

Средства бывший собственник сможет получить только после регистрации договора купли-продажи и передачи жилья покупателю, что подтверждается выпиской из ЕГРН. После погашения ипотеки заемщику выдается справка об отсутствии долга и закладная на снятие обременения. 

 

Чаще всего между продавцом и покупателем заключается договор с указанием условий проведения сделки: прописывается стоимость жилья, аванс, дата подписания основного договора, ответственность сторон. Также указываются сроки проведения процедуры снятия обременения.

 

Как переоформить ипотеку на покупателя

 

Способ переоформления квартиры с кредитом и процентной ставкой не самый распространенный. Для сделки понадобится согласие покупателя и банковской организации. Одобрение кандидатуры будущего клиента проводится самым тщательным образом. При выявлении недостаточного дохода или испорченной кредитной истории сделка отклоняется. При благоприятном исходе заключается трехстороннее соглашение о переводе кредита на будущего собственника без снятия обременения.

 

После этого заключается договор купли-продажи и подписывается кредитный договор между банком и новым заемщиком. Для такой сделки необходимо обязательное получение разрешения банка. Нередко финансовые организации отказывают в требовании, вынуждая заемщика искать другие способы продажи.

 

Продажа жилья, приобретенного на средства маткапитала или по военной ипотеке

 

Квартиру в ипотеке, купленную на средства материнского капитала можно продать в следующих случаях:

 

  • По достижении ребенком 3 лет.
  • При получении согласия органов опеки на совершение сделки.
  • Если приобретается жилье с долей, соответствующей предыдущей на каждого ребенка.

Процедура продажи жилья проводится по этапам:

 

  • получение согласия банка на совершение сделки;
  • получение разрешения органов опеки;
  • определение стоимости жилья;
  • проведение купли-продажи;
  • поиск нового жилья с выделением доли детям.

Собственники купленного по военной ипотеке жилья также получают право продажи при выплате задолженности, снятия обременения и возврата денег, потраченных по программе НИС. Деньги, выделенные по программе НИС уходят не государству, а снова поступают на индивидуальный счет военного. Таким образом контрактник может еще раз воспользоваться программой Росвоенипотеки.

 

Заключение

 

Продажа находящегося в ипотеке жилья — не самое выгодное мероприятие, этапы подготовки которого могут длиться до 4 месяцев. К тому же его стоимость ниже рыночной на 10-20%, так что продавец в любом случае теряет деньги. В такой недвижимости заинтересованы риелторы, которые со знанием дела подходят к продаже и оформлению бумаг. Но среди них часто встречаются мошенники, поэтому велик риск остаться без квартиры, еще и с долгами. Поэтому самым надежным способом продажи считается погашение ипотеки до совершения сделки.