Несмотря на распространенное мнение о сложностях реализации квартир в ипотеке, существует несколько путей заключения сделки. При купле-продаже собственник может выбрать подходящее решение в зависимости от требований банка или покупателя.
Попробуем разобраться, какой вариант наиболее выгодный и как договориться с покупателем при продаже ипотечной квартиры.
Закон и продажа жилья в ипотеке
По правилам ипотечное жилье находится в статусе залога до полной выплаты кредита банку. Благодаря этому банки могут предложить меньшую чем при потребительском кредитовании процентную ставку, максимально обезопасив себя от рисков. При прекращении выплат со стороны заемщика и образовании задолженности, недвижимость выставляется на торги и финансовая организация компенсирует свои затраты. Заемщик может завещать купленное в ипотеку жилье или сдавать в аренду, не прекращая ежемесячных платежей. Но в продаже юридические права собственника ограничиваются согласием банка на сделку или условием досрочного погашения кредита.
Причины срочной продажи ипотечного жилья
Принимая во внимание долгосрочность ипотечных кредитов и возможные перемены планов заемщика, определены несколько причин, по которым чаще всего принимается решение по продаже жилья:
- Смена города или страны для проживания.
- Получение ипотечной квартиры в наследство.
- Нехватка средств для выплаты кредита.
- Покупка другой недвижимости.
- Необходимость улучшить жилищные условия, расширить площадь.
- Неудобство от проводимого рядом строительства, ночного клуба, свалки, кладбища.
- Расторжение брака.
- Использование в целях заработка. Например, при покупке квартиры на этапе строительства по наименьшей цене с учетом продажи.
Указав причину продажи жилья в ипотеке заемщик может получить разрешение от банка на заключение сделки.
Другие причины и способы продажи ипотечной недвижимости
В случае отказа клиента в выполнении ипотечных обязательств, банк-кредитор имеет право продать недвижимость без согласия должника. Заемщику выгоднее самому найти клиента, так как банк заинтересован исключительно в погашении накопленных долгов. При отказе клиента банк реализует недвижимость, выставив на торги. Процедура длится до двух лет и, как правило, заемщик оказывается в большом минусе. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, можно рефинансировать ипотеку в другом банке или воспользоваться получением потребительского кредита.
Самый простой вариант продажи ипотечной квартиры — досрочное погашение долгов. Проделать это можно 4 способами:
- Выплатить долг из своих средств.
- Взять деньги в долг для снятия обременения.
- Оформить кредит.
- Попросить предоплату у покупателя и погасить кредит.
В дальнейшем проведении сделки согласие банка получать не требуется.
Проведение купли-продажи при участии банка
При продаже квартиры с привлечением банка деньги в счет погашения задолженности отдаются не продавцу, а перечисляются сразу на банковский счет. Этот способ снижает риски для потенциального покупателя, но не все банки одобряют сделки подобного рода.
Этапы проведения сделки:
- Погашение покупателем задолженности перед банком.
- Перечисление оставшейся суммы собственнику через банковскую ячейку или аккредитива.
Средства бывший собственник сможет получить только после регистрации договора купли-продажи и передачи жилья покупателю, что подтверждается выпиской из ЕГРН. После погашения ипотеки заемщику выдается справка об отсутствии долга и закладная на снятие обременения.
Чаще всего между продавцом и покупателем заключается договор с указанием условий проведения сделки: прописывается стоимость жилья, аванс, дата подписания основного договора, ответственность сторон. Также указываются сроки проведения процедуры снятия обременения.
Как переоформить ипотеку на покупателя
Способ переоформления квартиры с кредитом и процентной ставкой не самый распространенный. Для сделки понадобится согласие покупателя и банковской организации. Одобрение кандидатуры будущего клиента проводится самым тщательным образом. При выявлении недостаточного дохода или испорченной кредитной истории сделка отклоняется. При благоприятном исходе заключается трехстороннее соглашение о переводе кредита на будущего собственника без снятия обременения.
После этого заключается договор купли-продажи и подписывается кредитный договор между банком и новым заемщиком. Для такой сделки необходимо обязательное получение разрешения банка. Нередко финансовые организации отказывают в требовании, вынуждая заемщика искать другие способы продажи.
Продажа жилья, приобретенного на средства маткапитала или по военной ипотеке
Квартиру в ипотеке, купленную на средства материнского капитала можно продать в следующих случаях:
- По достижении ребенком 3 лет.
- При получении согласия органов опеки на совершение сделки.
- Если приобретается жилье с долей, соответствующей предыдущей на каждого ребенка.
Процедура продажи жилья проводится по этапам:
- получение согласия банка на совершение сделки;
- получение разрешения органов опеки;
- определение стоимости жилья;
- проведение купли-продажи;
- поиск нового жилья с выделением доли детям.
Собственники купленного по военной ипотеке жилья также получают право продажи при выплате задолженности, снятия обременения и возврата денег, потраченных по программе НИС. Деньги, выделенные по программе НИС уходят не государству, а снова поступают на индивидуальный счет военного. Таким образом контрактник может еще раз воспользоваться программой Росвоенипотеки.
Заключение
Продажа находящегося в ипотеке жилья — не самое выгодное мероприятие, этапы подготовки которого могут длиться до 4 месяцев. К тому же его стоимость ниже рыночной на 10-20%, так что продавец в любом случае теряет деньги. В такой недвижимости заинтересованы риелторы, которые со знанием дела подходят к продаже и оформлению бумаг. Но среди них часто встречаются мошенники, поэтому велик риск остаться без квартиры, еще и с долгами. Поэтому самым надежным способом продажи считается погашение ипотеки до совершения сделки.
